Кто формирует цены на рынке новостроек?
Сегодня много разговоров о снижении цен на новостройки из-за приостановки льготной ипотеки и как последствие снижения спроса. Однако давайте отстранимся от сенсационных новостей и разберемся в процессе формирования ценообразования на рынке первичной недвижимости.
Цены на рынке формируются в результате трех фундаментальных процессов:
*Оценка инвестиций на строительство проекта по ряду ключевых показателей;
* Просчет маржинальности проекта на всех этапах реализации;
* Банковская оценка рисков.
Оценка проекта — это процесс, при котором девелопер, рассматривая тот или иной участок рассчитывает финансовую модель, в которую закладываются:
Расположение участка, форма, застраиваемая площадь, окружение, необходим ли демонтаж и утилизация существующих зданий и прочее;
Стоимость участка, социальная нагрузка из расчетов кол-ва продаваемых жилых площадей;
Стоимость строительства с учетом аренды спец техники, фонда оплаты труда, заглубление в грунт и так далее.
При положительной первоначальной экспертизе проекта девелопер приступает к второй стадии – расчет маржинальности проекта исходя из продаваемых и не продаваемых площадей, начальной и финальной стоимости за квадратный метр исходя из предлагаемой концепции проекта.
В случае положительного ожидаемого потенциального дохода, деволопер со всеми заключениями направляет перечень всех документов в банк на кредитный комитет.
Затем банк проверяет LLCR (коэффициент покрытия долга) и устанавливает ковенанты, которые определяют, как может изменяться цена метра на всех циклах строительства, темпы продаж, а также потенциальные риски и выдает свое заключение на проектное финансирование.
Теперь давайте рассмотрим процесс определения ценообразования.
Несмотря на то, что некоторые компании утверждают, что используют искусственный интеллект и машинное обучение для ценообразования, в реальности цены формируются командами аналитиков с помощью внутренних инструментов компании.
Искусство ценообразования заключается в том, чтобы манипулировать ценой метра и объемом экспонирования на прилавке, чтобы клиент считал выгодной покупку недвижимости на любом этапе строительства. Девелоперы используют различные виды цен: экспонирования, фактическая и скорректированные цены.
Фактическая цена — это цена, за которую продали квартиру со всеми скидками и т.д. Экспонирования — это цена, которая висит на сайте.
Скорректированные цены – этот термин используется при форсмажорных обстоятельствах такие как – невыполнения плана продаж, внешняя конъюнктура рынка и т.д
При прогнозировании всегда ориентируются на цену факта. Факт же очень близок к ковенанту банка, поэтому в ценах экспонирования вы всегда видите девелоперский апсайд (прибыль).
Всегда в конце хочется вернуться к началу.
Стоит ли ожидать понижения цен на рынке недвижимости? Однозначно – нет.
Падения цен быть не может, так как стоимость строительства неизменно растет. Зарплаты растут, налогообложение меняется.
Есть проекты, в которых изначально закладывались завышенные стоимости для возможности оставить за собой возможности маневра, но как правило они незначительные.
Не забываем и про финансовые модели, в которых прописаны минимальные стоимости квадратного метра, которые покрывают кредит, выданный банком при нулевой доходности застройщика. В случае снижения этих порогов, нарушаются кредитные ковенанты, которые ведут к значительным штрафным санкциям со стороны эскроудержателя. (Банк выдавший кредит).
P.S Мы можем ожидать стагнации цен на рынке недвижимости, всевозможные маркетинговые акции, подарки в виде паркингов или кладовых помещений, но падения цен на жилую недвижимость ожидать не стоит! Это не случится!
